Na de verwoestende overstromingen van juli 2021 is de aandacht voor overstromingsrisico bij vastgoed in Vlaanderen sterk toegenomen. Kopers informeren zich tegenwoordig actief over de overstromingsgevoeligheid van een pand, en de Vlaamse wetgever heeft de informatieplicht voor verkopers aangescherpt. Wie een woning koopt zonder de overstromingsstatus te controleren, neemt een onnodige risico.
Wat is overstromingsgevoeligheid?
Overstromingsgevoeligheid geeft aan in welke mate een perceel kans loopt om onder water te lopen bij een bepaalde waterstand van nabijgelegen waterlopen, kanalen of afvoerstructuren. De Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) beheert de officiële overstromingskaarten voor Vlaanderen en onderscheidt:
- Effectief overstromingsgevoelig gebied: zones waar overstromingen in het verleden zijn opgetreden of die door modelberekeningen als kwetsbaar worden beschouwd bij een 100-jarige of 25-jarige overstromingshoogte
- Mogelijk overstromingsgevoelig gebied: zones met een lager maar niet verwaarloosbaar risico
- Signaalgebied: zones waar uitbreiding of nieuwe bebouwing maatschappelijk niet wenselijk is gezien het overstromingsrisico
De P-score en G-score
Vanaf 2023 communiceert VMM overstromingsrisico via twee eenduidige scores die ook in publiciteit en notariële aktes worden gebruikt:
P-score (Puntoverstromingsscore) De P-score drukt de kans uit dat een perceel een bepaald waterpeil overschrijdt. De schaal loopt van A (geen of zeer laag risico) tot D (hoog risico, frequent overstromend).
| P-score | Terugkeerperiode | Betekenis |
|---|---|---|
| A | Geen gekend risico | Geen overstromingsproblematiek verwacht |
| B | > 100 jaar | Laag risico (kleine kans in levensduur woning) |
| C | 25 tot 100 jaar | Matig risico (meerdere keren per generatie) |
| D | < 25 jaar | Hoog risico (frequent overstromend) |
G-score (Gebouwhoogtescore) De G-score houdt rekening met de hoogteligging van het gebouw ten opzichte van het maaiveld. Een gebouw dat op een verhoogd terein staat kan een lager risico hebben dan de P-score suggereert.
Samen geven P-score en G-score een genuanceerd beeld van het effectieve overstromingsrisico voor een specifiek gebouw.
Wettelijke informatieplicht bij verkoop
De informatieplicht over overstromingsgevoeligheid bij de verkoop van onroerend goed is verankerd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), met name artikel 5.2.1 §2. Dit artikel verplicht de verkoper (of zijn vertegenwoordiger) om de koper te informeren over de overstromingsstatus van het perceel.
Concreet betekent dit:
- In de publiciteit (vastgoedadvertentie, online of offline): de publiciteitsplicht (artikel 5.2.6 VCRO) vereist vermelding van de P-score en G-score als die niet A zijn
- In het compromis: de kandidaat-koper moet geïnformeerd worden vóór ondertekening
- In de authentieke akte: de notaris vermeldt de overstromingsstatus op basis van het stedenbouwkundig uittreksel
De overstromingsgegevens zijn opgenomen in het stedenbouwkundig uittreksel dat de gemeente aflevert als onderdeel van de aktevoorberiding.
Hoe controleert u de overstromingsstatus?
Als koper kunt u de overstromingsstatus zelf snel nagaan:
- Waterinfo.be: de officiële website van VMM met kaartlagen voor overstromingsgevoelige gebieden. Geef het adres in en bekijk de kaartlagen.
- Geopunt.be: het GIS-portaal van de Vlaamse overheid met meerdere kaartlagen inclusief overstromingskaarten, signaalgebieden en blauwe linten.
- Omgevingsloket.be: het stedenbouwkundig dossier van het perceel bevat ook gegevens over watertoets en overstromingszones.
Let bij uw raadpleging op de datum van de kaartversie: na de overstromingen van 2021 werden de kaarten herzien en uitgebreid. De actuele versie (2023 en later) is bepalend.
Gevolgen van een hoge overstromingscore
Verzekering
Woningen in overstromingsgevoelig gebied kunnen op moeilijkheden stuiten bij de verzekering van het gebouw. Belgische verzekeringsmaatschappijen zijn wettelijk verplicht om een basisverzekering aan te bieden via het Tariferingsbureau als een verzekeraar weigert (gebaseerd op de wet van 4 april 2014 op de verzekeringen). Maar de premies kunnen aanzienlijk hoger liggen dan het marktgemiddelde, en de eigen risico's bij overstromingsschade zijn doorgaans hoger.
Bouwmogelijkheden en omgevingsvergunning
Een perceel in een overstromingsgevoelig gebied heeft gevolgen voor toekomstige bouwprojecten:
- De watertoets (gebaseerd op het Decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003) is een verplicht onderdeel van elke omgevingsvergunningsprocedure in overstromingsgebieden
- De watertoets beoordeelt of het geplande project het overstromingsprobleem niet verergert
- In signaalgebieden geldt in principe een bouwverbod of zware restricties
Impact op financiering
Hypotheekverstrekkers zijn steeds vaker attent op overstromingsrisico. In sommige gevallen vragen banken een extra risicobeoordeling of stellen ze strengere eisen aan de brandverzekering voor panden in risicozones.
Impact op marktwaarde
Onderzoek toont aan dat woningen in overstromingsgevoelig gebied doorgaans een lagere marktwaarde hebben dan vergelijkbare panden buiten risicozones, en dat de liquiditeit (verkoopsnelheid) lager is. Dit is een factor om te meewegen bij de koopbeslissing.
Preventieve maatregelen voor bestaande woningen
Als u een woning koopt of bezit in een overstromingsgevoelig gebied, zijn er maatregelen die de schade bij een overstroming kunnen beperken:
| Maatregel | Toepassing |
|---|---|
| Waterplank (waterschot) voor deuren | Tijdelijke afsluiting bij dreigend hoogwater |
| Terugslagklep op afvoerleidingen | Voorkomt terugstroom rioolwater |
| Verhoogde drempelzone voor ingang | Structurele aanpassing bij nieuwbouw of renovatie |
| Elektrische installaties hoger plaatsen | Meterkast, stopcontacten boven verwacht waterpeil |
| Aanpassing verwarmingsinstallatie | Ketel op verdieping of in verhoogde ruimte |
| Vochtbestendige materialen | Keramisch, beton, polyester in de getroffen zones |
De Vlaamse overheid biedt via het Watererfgoedplan en klimaatadaptatieprogramma's subsidies voor klimaatrobuuste aanpassingen aan woningen.
Overstromingsgevoeligheid bij appartementskoop
Ook bij de aankoop van een appartement is de overstromingsstatus relevant. Let hierbij op:
- De ligging van de gemeenschappelijke delen (kelder, garage, bergruimtes): dit is vaak de kwetsbaarste zone
- De hoogteligging van uw privatieve kavel in het gebouw
- Of de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) een overstromingsverzekering heeft voor de gemeenschappelijke delen
Een kelder die regelmatig onderloopt is niet enkel een schadepost maar verlaagt ook de bruikbaarheid en waarde van parkeerplaatsen en bergingen.
Advies bij aankoop van een overstromingsgevoelig pand
- Raadpleeg Waterinfo.be zelf vóór u een bod uitbrengt
- Vraag de P-score en G-score op via de vastgoedmakelaar of notaris
- Controleer de verzekeringsgeschiedenis: is er ooit schade door water of overstroming vergoed?
- Vraag een kosten-batenanalyse van preventieve maatregelen
- Neem in de compromis een ontbindende voorwaarde op indien het overstromingsrisico hoger blijkt dan gemeld
Berabrick begeleidt kopers en verkopers in Antwerpen en omgeving bij de volledige informatieverzameling voor een vastgoedtransactie. Voor specifieke vragen over de stedenbouwkundige toestand of het overstromingsrisico van een pand verwijzen wij u graag door naar de juiste instanties.