Bij de aankoop van een woning in Vlaanderen komen naast de koopsom ook een reeks bijkomende kosten kijken: registratierechten, het notarisereloon, hypotheekkosten en administratieve vergoedingen. Samen worden dit de notariskosten of "aankoopkosten" genoemd. In 2026 kunnen die voor een gemiddelde woning oplopen tot 3,5% à 5% van de aankoopprijs. In dit artikel zetten we alle componenten op een rij met concrete rekenvoorbeelden.
Registratierecht: het tarief van 3%
Het registratierecht (ook: verkooprecht) is de belasting die de koper betaalt aan de Vlaamse overheid bij de aankoop van een onroerend goed. Sinds 1 januari 2022 geldt in Vlaanderen:
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Enige en eigen woning (hoofdverblijfplaats) | 3% |
| Tweede verblijf, investeringspand, bouwgrond | 12% |
Het tarief van 3% geldt enkel als de woning uw enige woning wordt én u er uw hoofdverblijfplaats vestigt binnen 3 jaar na de akte (bij nieuwbouw: 5 jaar). U mag op het moment van aankoop geen andere woning in volle eigendom hebben — tenzij u die verkoopt binnen een bepaalde termijn.
Het vroegere "klein beschrijf" bestaat niet meer in Vlaanderen. Het werd afgeschaft bij de hervorming van 2022 samen met de invoering van het verlaagde tarief van 3%.
Het abattement: de eerste €200.000 vrijgesteld
Op de enige en eigen woning kunt u bovenop het 3%-tarief ook nog genieten van een abattement van €200.000: de eerste €200.000 van de aankoopprijs wordt vrijgesteld van registratierecht.
Rekenvoorbeeld:
- Aankoopprijs: €300.000
- Heffingsgrondslag: €300.000 − €200.000 = €100.000
- Registratierecht: 3% × €100.000 = €3.000
- Zonder abattement: 3% × €300.000 = €9.000
Het abattement bespaart u in dit voorbeeld €6.000.
Voorwaarden voor het abattement:
- De woning is uw enige woning op moment van aankoop
- U vestigt uw domicilie er binnen 3 jaar na de akte
- De woning is gelegen in het Vlaams Gewest
- Er is geen maximumprijs voor de woning — het abattement geldt voor elke aankoopprijs
Meeneembaarheid (portabiliteit): Als u eerder al registratierechten betaalde op een vorige woning in Vlaanderen, kunt u die verrekenen ("meenemen") met de registratierechten op uw nieuwe woning. De meeneembaarheid bedraagt maximaal €13.000.
Notarisereloon: degressieve schaal
Het notarisereloon (honorarium) is de vergoeding van de notaris voor zijn dienstverlening. Het is wettelijk vastgelegd via een degressieve tariefschaal (KB van 16 december 1950), exclusief 21% btw.
| Schijf aankoopprijs | Percentage (excl. btw) |
|---|---|
| €0 – €7.500 | 4,56% |
| €7.501 – €17.500 | 2,85% |
| €17.501 – €30.000 | 2,28% |
| €30.001 – €45.495 | 1,71% |
| €45.496 – €64.095 | 1,14% |
| €64.096 – €250.095 | 0,57% |
| Boven €250.095 | 0,057% |
Rekenvoorbeeld voor aankoopprijs €300.000:
- Schijf 1: €7.500 × 4,56% = €342
- Schijf 2: €10.000 × 2,85% = €285
- Schijf 3: €12.500 × 2,28% = €285
- Schijf 4: €15.495 × 1,71% = €265
- Schijf 5: €18.600 × 1,14% = €212
- Schijf 6: €185.905 × 0,57% = €1.060
- Schijf 7: €49.905 × 0,057% = €28
- Totaal ereloon: ±€2.477 excl. btw → ±€2.997 incl. 21% btw
Bijkomende notariskosten
Naast het registratierecht en het ereloon zijn er nog andere kosten:
| Kostenpost | Richtbedrag |
|---|---|
| Kantoor- / administratiekosten notaris | €350 – €700 excl. btw |
| Kadastraal uittreksel | ±€30 |
| Stedenbouwkundig uittreksel (gemeente) | €50 – €200 |
| Bodemattest (OVAM) | ±€56/perceel |
| Hypotheekrecht (bij lening) | 1% × hypotheekbedrag |
| Ereloon hypotheekakte | Degressieve schaal op hypotheekbedrag |
Kosten van de hypotheekakte
Als u een hypothecaire lening aangaat, is er naast de aankoopakte een afzonderlijke hypotheekakte. Die brengt bijkomende kosten mee:
Hypotheekrecht: 1% van het hypotheekbedrag, berekend op de totale hypotheek inclusief conventionele interest (doorgaans 1,1 tot 1,2 maal het geleende bedrag).
Voorbeeld:
- Hypotheek: €240.000 (80% van €300.000)
- Hypotheekhoofdsom: €240.000 × 1,1 = €264.000
- Hypotheekrecht: 1% × €264.000 = €2.640
- Ereloon hypotheekakte (degressieve schaal op €264.000): ±€1.200 excl. btw → ±€1.452 incl. btw
- Diverse kosten hypotheekakte: ±€500
- Totaal hypotheekakte: ±€4.600
Volledig rekenvoorbeeld: aankoop €300.000 met hypotheek €240.000
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Registratierecht (3% op €100.000 na abattement) | €3.000 |
| Notarisereloon aankoopakte (incl. 21% btw) | ±€2.997 |
| Kantoorkosten notaris | ±€500 |
| Kadastraal uittreksel + diverse attesten | ±€300 |
| Stedenbouwkundig uittreksel | ±€100 |
| Hypotheekrecht | ±€2.640 |
| Ereloon hypotheekakte (incl. btw) | ±€1.452 |
| Diverse kosten hypotheekakte | ±€500 |
| Totaal bijkomende kosten | ±€11.489 |
Als percentage van de aankoopprijs: ±3,8%. Zonder hypotheekkosten (als u eigen vermogen inbrengt): ±2,3%.
Schenkbelasting op vastgoed in Vlaanderen
Wilt u vastgoed schenken in plaats van verkopen? Dan gelden de schenkbelastingtarieven:
| Categorie | Schijf | Tarief |
|---|---|---|
| Rechte lijn & partner | €0 – €150.000 | 3% |
| Rechte lijn & partner | Boven €150.000 | 9% |
| Andere personen | €0 – €150.000 | 10% |
| Andere personen | Boven €150.000 | 20% |
De tarieven zijn progressief per schijf en gelden per begiftigde. Bij schenking van de gezinswoning als hoofdverblijfplaats aan kinderen geldt een vermindering van €5.600 op de verschuldigde belasting.
Tips om notariskosten te beperken
- Vraag het abattement aan: dit is niet automatisch — vermeld uitdrukkelijk dat de woning uw enige en eigen woning zal worden
- Gebruik meeneembaarheid: als u eerder een woning had, controleer of de registratierechten verrekenbaar zijn
- Vergelijk hypotheekaanbiedingen: de hypotheekakte is apart, maar een lagere lening = lagere hypotheekkosten
- Laat de notariskostenraming opstellen: via de officiele simulator op notaris.be kunt u de kosten exact berekenen voor uw situatie
Heeft u hulp nodig bij uw vastgoedtransactie?
Berabrick biedt vastgoedschattingen aan door VLABEL-erkende schatters in de regio Antwerpen. Een correcte marktwaardebepaling vóór aankoop of verkoop is de basis voor een eerlijke transactie. Neem contact op voor een vrijblijvende offerte.