Bodemattest OVAM: verplicht bij verkoop van grond in Vlaanderen

Bij elke overdracht van een perceel in het Vlaamse Gewest — of het nu gaat om een woning, een bouwgrond of een handelspand — is een bodemattest van OVAM verplicht. Zonder dit attest kan de notaris de authentieke akte niet verlijden. Het bodemattest bewijst dat de Vlaamse Milieumaatschappij heeft nagekeken of het perceel in haar databank voorkomt als (mogelijk) verontreinigde grond.

Wat is een bodemattest?

Het bodemattest is een officieel document afgeleverd door OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) op basis van de grondeninformatieregister (de Vlaamse databank voor bodemaantasting). Het attest vermeldt:

• Of het perceel gekend is bij OVAM als potentieel verontreinigde grond
• Welke informatie OVAM heeft over vroegere of huidige risicoactiviteiten op het perceel
• Of er reeds een bodemonderzoek werd uitgevoerd en wat de conclusies waren
• Of er een saneringsplicht geldt

Het meest gunstige resultaat is de vermelding "geen aanwijzingen van bodemverontreiniging": dit betekent dat OVAM geen gegevens heeft die op een probleem wijzen. Het attest bevestigt uitdrukkelijk dat dit een momentopname is op basis van de beschikbare gegevens — het sluit bodemverontreiniging niet juridisch uit.

Wanneer is een bodemattest verplicht?

Het bodemattest is verplicht bij alle eigendomsoverdrachten van gronden in Vlaanderen, meer bepaald bij:

• Verkoop van een perceel (bebouwd of onbebouwd)
• Schenking van grond
• Inbreng in een vennootschap van onroerend goed
• Bepaalde fusies of splitsingen waarbij grond van eigenaar wisselt
• Openbare verkopen (veilingen)

De verplichting is vastgelegd in het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 (en het uitvoeringsbesluit VLAREBO) en is van toepassing op elk perceel — ook als er nooit risicoactiviteiten hebben plaatsgevonden. Er zijn bijna geen uitzonderingen.

Hoe vraagt u een bodemattest aan?

Het bodemattest kan worden aangevraagd door:

• De notaris (dit is de meest gebruikelijke weg — de notaris vraagt het aan als onderdeel van de aktevoorbereidring)
• De eigenaar/verkoper zelf
• Een gemachtigde (makelaar, advocaat, enz.) mits volmacht

De aanvraag verloopt via het online portaal van OVAM (omgevingsloket.be of bodembeheer.ovam.be) of per post. U hebt het kadastraal nummer van het perceel nodig.

Kostprijs: OVAM rekent momenteel een tarief van circa €56 per perceel (tarief 2026; controleer de actuele tarieven op ovam.be). Als een eigendom uit meerdere percelen bestaat (meerdere kadastrale nummers), moet voor elk perceel een apart attest worden aangevraagd.

Levertermijn: OVAM levert het attest doorgaans binnen 14 dagen na ontvangst van de volledige aanvraag. Spoedprocedures zijn beschikbaar maar kosten extra.

Wat zijn risicoactiviteiten?

Percelen waarop bepaalde activiteiten hebben plaatsgevonden, staan automatisch in de OVAM-databank als risicopercelen geregistreerd. Voorbeelden van risicoactiviteiten zijn:

Ook percelen grenzend aan risicoactiviteiten kunnen in de databank vermeld zijn als "mogelijk verontreinigd door nabijgelegen activiteit".

Wat als het bodemattest aanwijzingen vermeldt?

Als het bodemattest melding maakt van bodemverontreiniging of een saneringsplicht, zijn er juridisch twee scenario's:

Scenario 1 — Oriënterend onderzoek verplicht vóór overdracht Bij bepaalde categorieën verontreiniging of risicoactiviteiten eist het Bodemdecreet dat er vóór de overdracht een oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd door een erkende bodemsaneringsdeskundige (OVAM-erkende BSE). Dit onderzoek brengt de feitelijke toestand in kaart.

Scenario 2 — Overdracht mits kennisgeving en akkoord OVAM In andere gevallen kan de overdracht doorgaan mits expliciete kennisgeving aan OVAM en — in sommige situaties — een saneringsverplichting die bij de akte wordt vastgelegd. De koper erkent dan kennis te hebben van de verontreinigde toestand.

De notaris zal de exacte procedure bepalen op basis van het ontvangen bodemattest. Verkoper en koper moeten zich er rekenschap van geven dat de saneringskosten aanzienlijk kunnen zijn: een kleinschalige bodembodemsanering kost al snel €25.000 tot €100.000+ afhankelijk van de aard en omvang van de vervuiling.

Bodemattest bij aankoop: wat controleert u als koper?

Als koper doet u er goed aan om:

1. Zelf de omgeving te onderzoeken: is er op of naast het perceel ooit een benzinestation, droogkuiserij of industrie geweest? Historische luchtfoto's (via Geopunt.be) en de Gemeentelijke Stedenbouwkundige Databank kunnen aanwijzingen geven.
2. Het bodemattest te lezen voordat u tekent: de notaris bezorgt het u bij de compromis. Let op de status van het perceel.
3. Een ontbindende voorwaarde te bedingen in de compromis als er aanwijzingen zijn: u kunt bedingen dat de koop ontbonden wordt als een bodemonderzoek verontreiniging aantoont boven bepaalde drempelwaarden.
4. De kostenverdeling te regelen: wie betaalt het bodemonderzoek? Wie staat in voor de sanering als die nodig blijkt?

Geldigheid van het bodemattest

Het bodemattest is geldig voor de specifieke overdracht waarvoor het werd aangevraagd. Het heeft geen vaste geldigheidsduur in de zin dat het "verloopt": het beschrijft de toestand in de OVAM-databank op het moment van afgifte. Wijzigt er niets in de databank, dan blijven de gegevens actueel. Maar als er tussen aanvraag en akte nieuwe gegevens bij OVAM zijn binnengekomen, is een nieuwe aanvraag aan te raden.

In de praktijk wordt het bodemattest binnen de 6 maanden voor de akte aangevraagd. Notarissen vragen het doorgaans kort na de ondertekening van de compromis op.

Verschil bodemattest en EPC

Beide attesten zijn verplicht bij de verkoop van een woning in Vlaanderen en moeten aan de notaris worden bezorgd vóór het verlijden van de authentieke akte.

Heeft u vragen over verplichte attesten bij verkoop?

Berabrick begeleidt verkopers in Antwerpen en omgeving bij alle verplichte keuringen en attesten. Van het EPC en het asbestattest tot de elektrische keuring en de plaatsbeschrijving: wij zorgen voor een vlot en compleet dossier. Neem contact op voor een vrijblijvende offerte.