Niet-conforme elektrische installatie bij aankoop: termijnen, kosten en wat u moet doen

U heeft een woning gekocht en bij de notariële akte zat een niet-conform keuringsverslag van de elektrische installatie. Of u overweegt een woning te kopen waarvan de keuring negatief was. In beide gevallen is het cruciaal te begrijpen welke termijnen gelden, wat de meest voorkomende gebreken zijn, hoeveel het conform maken kost en hoe de herkeuring verloopt.

Wat betekent "niet-conform"?

Een niet-conform keuringsverslag betekent dat de elektrische installatie op minstens één punt niet voldoet aan het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, KB 8 september 2019). Het keuringsverslag bevat een gestructureerde lijst van alle vastgestelde inbreuken, telkens met:

• Verwijzing naar het betrokken AREI-artikel
• Beschrijving van het gebrek
• Locatie in de woning

Niet-conform betekent niet automatisch onveilig of onbewoonbaar. De ernst van de gebreken varieert sterk: een ontbrekend eendraadschema is een administratief gebrek; een gebrekkige aarding of ontbrekende differentiaalschakelaar is een veiligheidskritisch probleem.

Kan de verkoop doorgaan met een niet-conform verslag?

Ja. De verkoop kan gewoon doorgaan, ook met een niet-conform keuringsverslag. Het verslag (positief of negatief) wordt bij de notariële akte gevoegd zodat de koper formeel geïnformeerd is over de gebreken. De installatie mag in gebruik blijven tijdens de hersteltermijn.

In de praktijk gebruiken kopers een niet-conform rapport als onderhandelingsargument voor een prijsverlaging. De gangbare marktkorting bedraagt €2.000–€8.000, afhankelijk van de ernst en omvang van de gebreken.

Welke termijnen gelden voor herstel?

Na de ondertekening van de notariële akte heeft de nieuwe eigenaar een wettelijke termijn om de gebreken te laten herstellen en een herkeuring aan te vragen:

Bij overschrijding van de termijn: De eigenaar is in overtreding. Er is dan een volledige nieuwe keuring vereist (niet enkel een herkeuring), met bijbehorende hogere kost.

Wie draagt de kosten?

• De verkoper betaalt doorgaans de initiële keuring (vereist voor de notariële akte)
• De koper draagt de kosten van alle herstellingen én de herkeuring na aankoop
• Er is geen wettelijke verplichting voor de verkoper om de installatie conform te maken vóór de verkoop — alleen de informatieplicht (keuringsverslag bij akte voegen)

De 10 meest voorkomende gebreken

Gebaseerd op gegevens van erkende keuringsorganismen zijn dit de vaakst vastgestelde inbreuken bij oudere Belgische woningen:

Eendraadschema: het meest voorkomende administratieve gebrek

Het eendraadschema is een schematisch overzicht van de volledige elektrische installatie. Elk AREI-plichtig gebouw moet een actueel schema hebben. In oudere woningen ontbreekt het schema bijna altijd of is het verouderd. Een erkend elektricien of tekenaar stelt een nieuw schema op voor €150–€400 — afhankelijk van de complexiteit van de installatie.

Differentiaalschakelaar: het meest kritische veiligheidsgeval

Een differentiaalschakelaar (30 mA) bewaakt de elektrische kringen op lekstroom en schakelt uit bij gevaar voor elektrische schok. Oudere installaties hebben vaak enkel een differentieel op het volledige bord (onvoldoende bescherming) of helemaal geen differentieel per kring. Het AREI vereist aparte differentieelbeveiliging per groep stopcontacten, per verlichtingskring en voor natte ruimtes.

Verouderd zekeringsbord met smeltpatronen

Woningen gebouwd vóór de jaren '70–'80 hebben vaak nog een oud zekeringsbord met smeltpatronen (kalotjes of smeltveiligheden). Deze bieden onvoldoende bescherming en voldoen niet meer aan het AREI. Vervanging door een modern automatisch zekeringsbord is verplicht.

Stap-voor-stap naar een conforme installatie

1. Keuringsverslag zorgvuldig lezen: noteer alle gebreken en hun locatie
2. Offertes opvragen bij erkende elektriciens: minimaal 3 offertes voor een correcte prijsvergelijking
3. Prioriteiten stellen: veiligheidskritische gebreken eerst (differentieel, aarding, smeltpatronen); administratieve gebreken (eendraadschema, labels) daarna
4. Herstellingen laten uitvoeren door erkend elektricien
5. Herkeuring aanvragen bij een erkend controleorganisme (niet noodzakelijk hetzelfde als de eerste keuring)
6. Herkeuring vindt plaats na de werken: de keurder controleert uitsluitend de punten die in het eerste verslag als niet-conform waren aangeduid
7. Bij gunstig resultaat: conformiteitsattest ontvangen (geldig 25 jaar)

Kosten van de herkeuring

Totale herstelkost: wat kunt u verwachten?

De totale kost om een typische niet-conforme pre-1981 woning conform te maken varieert sterk:

Doorverkoop na niet-conform verslag

Wie een woning koopt met een niet-conform verslag en de installatie niet binnen de hersteltermijn conform maakt, staat bij een latere doorverkoop opnieuw voor de keuring. Als de oorspronkelijke termijn verstreken is, is een nieuwe volledige keuring vereist — geen herkeuring. De nieuwe koper kan opnieuw dezelfde gebreken aantreffen en de prijs verlagen.

Onderhandelen op basis van een niet-conform verslag

Als koper kunt u een niet-conform verslag gebruiken als onderhandelingsbasis:

1. Vraag een kostenraming op bij een erkend elektricien vóór het bod
2. Gebruik de raming als onderbouwing voor een prijsvermindering
3. Laat in de compromis vastleggen wie de aanvankelijke keuring betaalt en wat er gebeurt als de herkeuring niet slaagt

Bij Berabrick coördineren we elektrische keuringen en kunnen we u doorverwijzen naar erkende elektriciens in de regio Antwerpen voor een nauwkeurige schatting van de herstelkosten. Neem contact op voor meer informatie.