Wie een woning verkoopt die gebouwd werd vóór 1 januari 2001, moet verplicht beschikken over een geldig asbestattest. Zonder dit attest kan de notaris de verkoopakte niet verlijden — en riskeert de koper de verkoop nietig te laten verklaren. In dit artikel leggen we de volledige procedure uit: de wettelijke basis, wie de inspectie uitvoert, wat de inspectie inhoudt, welke conclusies mogelijk zijn en wat het attest kost.
Wettelijke grondslag
Het asbestattest is verankerd in het Materialendecreet van 23 december 2011 (BS 28 februari 2012), dat duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen regelt. De concrete verplichting bij verkoop werd ingevoerd bij het wijzigingsdecreet van 29 maart 2019 en de uitvoeringsreglementering (BVR van 2 juli 2021). Artikel 33/14, §1 van het Materialendecreet verplicht de verkoper om vóór het ondertekenen van de onderhandse akte (compromis) een geldig asbestattest te bezorgen aan de koper.
Sanctie: Artikel 33/14, §6 voorziet dat de koper de verkoop nietig kan laten verklaren als hij bij de compromis geen geldig asbestattest heeft ontvangen. De nietigheid vervalt zodra de koper het attest ontvangt vóór de notariële akte en uitdrukkelijk schriftelijk afstand doet van zijn nietigheidsrecht.
Welke gebouwen zijn onderworpen?
Het asbestattest is verplicht voor alle toegankelijke constructies die:
- Gebouwd werden vóór 1 januari 2001 (de "risicobouwjaargrens"), én
- Een bruikbare vloeroppervlakte van minimaal 20 m² hebben
Het toepassingsgebied is breed: woningen, appartementen, kantoorgebouwen, landbouwgebouwen, handelspanden — elk toegankelijk gebouw van vóór 2001 valt onder de regelgeving. De grens van 2001 is gekozen omdat België asbestverwerking in bouwmaterialen in 1998 verbood; gebouwen die daarna werden opgeleverd bevatten in principe geen asbestvezelhoudende materialen meer.
Bijzondere situatie voor mede-eigendom (VME): Naast het attest voor de te verkopen privatieve kavel, moet de VME ook beschikken over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. De deadline hiervoor was 1 mei 2025.
Wie mag het asbestattest opmaken?
Uitsluitend een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI) met een geldig procescertificaat mag een officieel asbestattest opstellen. Een persoonlijk certificaat alleen volstaat niet — het bedrijf waarbij de deskundige werkt, moet ook procesgecertificeerd zijn.
De vereisten voor certificering als ADI omvatten:
- Een diploma secundair onderwijs of minstens 2 jaar relevante beroepservaring
- Een verplichte OVAM-erkende opleiding met praktijkcomponent
- Het slagen voor het IBEX-examen (theoretisch en praktisch)
- Jaarlijkse bijscholing (zoals bepaald in het Certificatiereglement)
De lijst van procesgecertificeerde bedrijven is raadpleegbaar via ovam.vlaanderen.be. OVAM beheert ook de centrale asbestdatabank waarin de keuringsresultaten worden ingevoerd.
Wat wordt geïnspecteerd?
De ADI voert een niet-destructieve visuele inspectie uit van alle toegankelijke materialen en toepassingen in het gebouw. Denk aan:
- Dakbedekking en gevelbekleding (golfplaten, leien, dakkokers)
- Vloeren en plafonds (tegels, plafondplaten, brandwerende bekleding)
- Technische installaties (leidingen, verwarmingsketels, kanalen)
- Isolatiemateriaal rondom buizen en leidingen
- Binnenwanden en scheidingswanden
Wanneer de deskundige een materiaal vermoedt dat asbest bevat maar dit visueel niet met zekerheid kan vaststellen, kan hij een beperkt destructief staal nemen voor laboratoriumanalyse. De bevindingen worden rechtstreeks ingevoerd in de OVAM centrale asbestdatabank; het attest wordt gegenereerd als PDF en is ook raadpleegbaar via de Woningpas op woningpas.vlaanderen.be.
Mogelijke conclusies: asbestveilig of niet-asbestveilig
OVAM hanteert geen nummersysteem (categorie 0, 1, 2, 3). De officiële terminologie werkt met twee eindconclusies en vijf actie-aanduidingen per aangetroffen materiaal:
Eindconclusie:
- Asbestveilig: geen asbest aangetroffen, of enkel materialen met een laag gezondheids- en milieurisico. Let op: "asbestveilig" betekent niet hetzelfde als "asbestvrij" — gebonden materialen met laag risico kunnen aanwezig zijn maar vereisen enkel zorgvuldig beheer.
- Niet-asbestveilig: er zijn materialen aanwezig met een verhoogd of hoog risico op vezelafgifte.
Actie-aanduidingen per materiaal:
| Aanduiding | Risico |
|---|---|
| Dringend verwijderen | Hoog |
| Dringend maatregelen nemen | Hoog |
| Verwijderen | Verhoogd |
| Maatregelen nemen | Verhoogd |
| Zorgvuldig beheren | Laag / zeer laag |
Bepaalde toepassingen worden automatisch als "niet-asbestveilig" beschouwd, ongeacht de staat: dakgolfplaten, gevelbekleding, dakkokers, schoorsteenkapjes en ventilatieopeningen in asbestcement.
Geldigheidsduur van het attest
| Situatie | Geldigheid |
|---|---|
| Geen asbest aangetroffen | Onbeperkt (geldt vanaf 8 april 2024) |
| Asbestveilig (laag-risico materialen aanwezig) | 10 jaar |
| Niet-asbestveilig (verhoogd of hoog risico) | 5 jaar |
Een attest vervalt ook automatisch wanneer er een nieuwer attest voor hetzelfde gebouw wordt opgesteld, of wanneer renovatiewerken de asbesthoudende situatie hebben gewijzigd. Na saneringswerken moet binnen één jaar een nieuw attest worden aangevraagd.
Kosten
OVAM-retributie: Een vaste administratieve vergoeding van circa €59 per attest, die de ADI doorrekent aan de opdrachtgever.
Inspectiekost van de ADI: Vrij bepaald door de markt. De gemiddelde kostprijs bedraagt:
| Pand | Indicatieve prijs |
|---|---|
| Appartement | €400–€450 |
| Gezinswoning | €500–€550 |
| Grote of complexe woning | €600–€969 |
Een VRT-onderzoek (2023) bij 15 gecertificeerde experts voor een identieke woning van 200 m² toonde prijsverschillen van bijna het dubbele. OVAM raadt dan ook aan meerdere offertes op te vragen.
Ruimere verplichtingen: de deadlines voor alle eigenaars
Het asbestattest bij verkoop is slechts één onderdeel van een bredere asbestafbouwstrategie:
| Deadline | Verplichting |
|---|---|
| 1 mei 2025 | VME's bezorgen attest voor gemeenschappelijke delen |
| 2030 | Verhuurders moeten attest voorleggen bij nieuwe huurcontracten |
| 31 december 2031 | Alle eigenaars van pre-2001 gebouwen beschikken over een geldig attest |
| 2034 | Alle buitenste asbestcementdaken, gevels, kokers en dakgoten zijn verwijderd |
| 2040 | Alle pre-2001 gebouwen zijn volledig asbestveilig |
Rol van de notaris
De notaris is verplicht de geldigheid van het asbestattest te verifiëren via OVAM's verificatietool vóór de authentieke akte wordt verleden. Een notaris die een akte verlijdt zonder geldig attest, draagt beroepsaansprakelijkheid.
Wat als er geen attest is bij verkoop?
Zonder geldig asbestattest:
- Kan de notaris de authentieke akte niet verlijden
- Kan de koper de nietigheid van de compromis inroepen (art. 33/14, §6 Materialendecreet)
- Kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden voor schade die voortvloeit uit de verborgen asbestproblematiek
Bij Berabrick werken we nauw samen met OVAM-gecertificeerde asbestdeskundigen in de regio Antwerpen. Neem contact op voor een vlotte coördinatie van uw asbestattest in het kader van uw vastgoedtransactie.